← Все статьи
Инвестиции · Продажа

Как продать квартиру, которую сдаёте: с жильцами или после выезда

Сдаваемую квартиру можно продать вместе с арендаторами или пустой. Разбираю, кому подходит каждый путь, как договориться с жильцами и не потерять доход.

Александр Зайцев
Александр ЗайцевРиэлтор в Санкт-Петербурге · 7 минут чтения · 2 октября 2026
Как продать квартиру, которую сдаёте: с жильцами или после выезда

Квартира несколько лет сдавалась, жильцы аккуратные, деньги приходят вовремя. Но планы поменялись: нужны деньги на другую покупку, хочется переложить средства или просто надоело быть арендодателем. Возникает вопрос: продавать вместе с жильцами или сначала дождаться их выезда?

Оба пути рабочие, но ведут к разным покупателям, разным срокам и разной цене. Разбираю, как выбрать вариант, как договориться с арендаторами и как не потерять доход и время на переходе.

В этой статье

  1. Коротко: два пути
  2. От чего зависит выбор
  3. Кому продаётся квартира с жильцами
  4. Договор аренды и сроки
  5. Показы, когда в квартире живут
  6. Сравнение вариантов
  7. Как договориться о выезде
  8. Подготовка пустой квартиры
  9. Порядок действий
  10. Что делать дальше
  11. Частые вопросы

Коротко: два пути

Аккуратная однокомнатная квартира под сдачу: светлая комната с диваном, рабочим столом и шкафом, окно во двор спального района
Сдаваемую квартиру можно продать и с жильцами, и пустой.

Первый путь — продавать квартиру вместе с действующим договором аренды. Покупатель получает готовый доход с первого дня, а вы не теряете арендную плату на время продажи. Второй — дождаться выезда жильцов, подготовить квартиру и продавать её пустой как обычное жильё.

С жильцами квартира интересна в основном инвесторам. Пустую рассматривают все: и те, кто покупает для себя, и семьи с ипотекой. Поэтому второй путь обычно даёт больше покупателей и лучшую цену, а первый — непрерывный доход и меньше хлопот.

Главная мысль. Квартира с жильцами — это товар для инвестора. Квартира без жильцов — товар для всех. От того, кому вы продаёте, зависит всё остальное.

От чего зависит выбор

На столе раскрыт блокнот с двумя колонками записей, текст размытый, рядом калькулятор, связка ключей и чашка кофе
Выбор упирается в формат квартиры, сроки и деньги.

Студии и небольшие однушки у метро часто покупают именно под сдачу, и действующий договор для такого покупателя плюс. Двух- и трёхкомнатные квартиры чаще ищут для жизни, и жильцы внутри скорее мешают. Ещё важно, когда заканчивается договор, насколько хорошо жильцы относятся к показам и сколько вы готовы ждать.

Формат квартирыСтудию проще продать инвестору, семейную — пустой.
Срок договораСколько месяцев осталось до окончания аренды.
ЖильцыГотовы ли пускать покупателей и держать порядок.
ДоходСколько арендной платы вы потеряете при пустой квартире.
ЦенаПустая квартира обычно собирает больше покупателей.
ДоговорённостьУсловия выезда и показов лучше записать.

Кому продаётся квартира с жильцами

Ноутбук на столе с открытой таблицей доходов и расходов, цифры на экране размытые, рядом распечатка и ручка
Инвестор смотрит на доход, а не на ремонт.

Покупатель-инвестор считает доходность: сколько стоит квартира, сколько она приносит в месяц и сколько уходит на содержание. Поэтому ему нужны цифры: размер арендной платы, история платежей, срок договора, что входит в оплату. Подготовьте эту информацию заранее, это главный аргумент продажи.

Инвесторов меньше, чем покупателей для себя, и они хорошо торгуются. Зато им не нужна идеальная картинка: они готовы купить квартиру с жильцами и ремонтом «под сдачу». Как инвестор оценивает такие квартиры, разобрано в статье «Покупка квартиры под сдачу».

Договор аренды и сроки

Договор аренды с размытым текстом на светлом столе, сверху лежит связка ключей, рядом настольный календарь
Перечитайте договор до того, как сообщить жильцам о продаже.

Продажа квартиры по общему правилу не прекращает договор аренды автоматически: новый собственник получает квартиру вместе с жильцами и их договором. Поэтому перечитайте договор: срок, порядок досрочного расторжения, за сколько нужно предупредить, что сказано о показах.

Если вы планируете продавать пустую квартиру, удобнее всего приурочить продажу к окончанию договора и не продлевать его. Если договор длинный, выезд раньше срока возможен только по договорённости с жильцами. Как правильно завершать аренду и принимать квартиру, есть в статье «Акт приёма-передачи при аренде».

Показы, когда в квартире живут

Прибранная комната с заправленной кроватью и аккуратными полками, на столе ваза с цветами, мягкий дневной свет
Порядок на показе зависит от жильцов, поэтому о нём договариваются заранее.

Самое сложное в продаже с жильцами — показы. Люди живут в квартире, у них работа и свои планы, и визиты незнакомцев им неприятны. Договоритесь о понятном графике: например, два окна в неделю, предупреждение за день, показы только с вами или вашим риэлтором.

Хорошо работает небольшая компенсация жильцам за неудобства, например скидка на арендную плату на время продажи. Это дешевле, чем испорченные показы и раздражённые арендаторы, которые наводят беспорядок перед визитом покупателя.

Сравнение вариантов

Две связки ключей лежат рядом на деревянном столе, у одной синий брелок, у другой золотистый, фон размыт
У каждого пути своя цена и свой срок.
ЧтоС жильцамиПустая квартира
ПокупателиВ основном инвесторыВсе, включая ипотечных
Доход на время продажиСохраняетсяНет
ПоказыПо графику с жильцамиВ любое время
ПодготовкаМинимальнаяУборка, мелкий ремонт, фото
ТоргОбычно сильнееОбычно мягче

Если сомневаетесь, посчитайте: сколько арендной платы вы потеряете за месяцы пустой квартиры и насколько выше может оказаться цена. Часто разница в цене перекрывает потерю дохода, но не всегда.

Как договориться о выезде

Картонные коробки и сложенные вещи в прихожей, на тумбе лежат ключи и конверт, дверь приоткрыта
Выезд по договорённости проходит спокойнее, чем по требованию.

Сообщите жильцам о продаже лично и как можно раньше. Объясните сроки, предложите удобную дату выезда и, если выезд раньше окончания договора, компенсацию: например, возврат залога сразу после осмотра или помощь с переездом. Договорённость запишите письменно.

При выезде составьте акт приёма квартиры и сверьте состояние с описью. Вопросы залога лучше закрыть в тот же день, чтобы не было споров. Подробнее — в статье «Залог при аренде квартиры».

Подготовка пустой квартиры

Пустая светлая комната после уборки: свежевымытый пол, чистые окна во двор, у стены стремянка и ведро с кистью
После арендаторов квартире обычно нужна небольшая подготовка.

После нескольких лет аренды квартира почти всегда требует внимания: следы на стенах, уставшая сантехника, мелкие поломки. Большой ремонт обычно не окупается, а уборка, покраска стен и замена мелочей заметно меняют впечатление. Затем — хорошие фотографии и честное объявление.

Не затягивайте с выходом на рынок после выезда жильцов. Каждый месяц пустой квартиры — это потерянная арендная плата и коммунальные платежи, которые теперь платите вы. Удобнее всего заранее договориться с мастерами и фотографом, чтобы подготовка заняла одну-две недели, а не два месяца. Пока квартира пустая, проверьте счётчики, снимите показания и закройте долги по коммунальным услугам, если жильцы их оставили: покупатель обязательно спросит об этом.

Что именно стоит сделать перед продажей, разобрано в статье «Предпродажная подготовка квартиры».

Порядок действий

Раскрытый ежедневник с пронумерованным планом и галочками на столе у окна, текст размытый, рядом ручка и ключи
План продажи сдаваемой квартиры стоит составить до разговора с жильцами.
1
Перечитайте договор аренды

Срок, условия расторжения, порядок показов.

2
Выберите путь

Продажа инвестору с жильцами или пустая квартира.

3
Поговорите с жильцами

Сроки, график показов или дата выезда, компенсация.

4
Подготовьте цифры или квартиру

Для инвестора — доход и платежи, для всех — уборка и фото.

5
Определите цену

С учётом формата, срока аренды и вероятного покупателя.

6
Закройте аренду аккуратно

Акт, залог, показания счётчиков, ключи.

Что делать дальше

Фасад современного жилого дома у метро в спальном районе Петербурга осенним днём, светлые окна и аллея с деревьями
Хорошо сдаваемая квартира — понятный товар, если правильно выбрать покупателя.

Продажа сдаваемой квартиры — это две задачи одновременно: аккуратно завершить или передать аренду и найти своего покупателя. Я помогаю собственникам в Петербурге выбрать путь, договориться с жильцами, посчитать цену и провести сделку без простоя и споров. Позвоните или напишите: +7 911 706-05-18.

Читайте также Покупка квартиры под сдачу Как определить цену квартиры Когда лучше продавать квартиру Смена арендаторов без простоя

Материал описывает общую практику продажи квартир в Санкт-Петербурге и не является юридической или налоговой консультацией. Условия расторжения конкретного договора аренды и налоговые последствия продажи лучше уточнить у специалиста.

Частые вопросы

Можно ли продать квартиру, в которой живут арендаторы?

Да. Продажа по общему правилу не прекращает договор аренды автоматически, и новый собственник получает квартиру вместе с жильцами. Такие квартиры чаще всего покупают инвесторы.

Что выгоднее: продавать с жильцами или пустой?

Пустую квартиру рассматривает больше покупателей, поэтому цена обычно выше. Квартира с жильцами сохраняет доход на время продажи. Выбор зависит от формата квартиры, срока договора и ваших планов.

Обязаны ли жильцы пускать покупателей на показы?

Всё зависит от договора и договорённости. Лучше заранее согласовать график показов и, возможно, компенсацию за неудобства.

Можно ли попросить жильцов съехать раньше срока?

Только по договорённости, если договор не предусматривает иного. Обычно помогает компенсация и удобная для жильцов дата выезда.

Нужно ли делать ремонт после арендаторов перед продажей?

Большой ремонт обычно не окупается. Уборка, покраска стен и устранение мелких поломок заметно улучшают впечатление и фотографии.

Автор статьи

Дальше — как я работаю с недвижимостью в Санкт-Петербурге

Объекты на карте, видеоразборы, отзывы и полный цикл управления — можно посмотреть, как я готовлю и показываю квартиры, прежде чем написать.

Логотип Александр Зайцев +7 (911) 706-05-18
Александр Зайцев
Возьму квартиру под личное управление Буду на связи с вами, арендаторами и всеми текущими вопросами объекта.
Фокус на вас Вы видите, что происходит с квартирой, но не занимаетесь операционной текучкой.
Недвижимость в Санкт-Петербурге

Александр Зайцев — риэлтор в Санкт-Петербурге

Александр Зайцев
Аренда, продажа и управление недвижимостью

Помогаю с арендой, продажей, сопровождением сделок и доверительным управлением недвижимостью в Санкт-Петербурге.

Что входит в управление
YouTube Видеоразборы объектов Показываю процесс, а не обещания Мой Telegram Рабочие заметки каждый день Выезды, квартиры, короткие видео
Санкт-Петербург • личное управление
Без лишней текучки Помогаю с арендой, продажей, сопровождением и управлением недвижимостью
Видно, что происходит Показываю рабочий процесс в видео, Telegram и регулярной коммуникации
Под контролем Договорённости, документы и задачи по недвижимости остаются понятными вам
Живые кадры

Моя работа с клиентами

Встречи, показы, сделки и сопровождение собственников в реальной работе.

Александр Зайцев на встрече с клиенткой
Фото с клиентами 1
Фото с клиентами 2
Фото с клиентами 3
Фото с клиентами 4
Фото с клиентами 5
Фото с клиентами 6
Фото с клиентами 8
Фото с клиентами 9
Фото с клиентами 10
Фото с клиентами 11
Фото с клиентами 12
Фото с клиентами 13
Фото с клиентами 14
Фото с клиентами 15
Фото с клиентами 16
Фото с клиентами 17
Фото с клиентами 18
Фото с клиентами 19
Фото с клиентами 20
Фото с клиентами 21
Фото с клиентами 22
Фото с клиентами 23
Фото с клиентами 24
Фото с клиентами 25
Фото с клиентами 26
Фото с клиентами 27
Фото с клиентами 28
Фото с клиентами 29
Фото с клиентами 30
Фото с клиентами 31
Фото с клиентами 32
Фото с клиентами 33
Фото с клиентами 34
Фото с клиентами 35
Фото с клиентами 36
Фото с клиентами 37
Фото с клиентами 38
Фото с клиентами 39
Фото с клиентами 40
Фото с клиентами 41
Фото с клиентами 42
Фото с клиентами 43
Фото с клиентами 44
Фото с клиентами 45
Фото с клиентами 46
Фото с клиентами 47
Фото с клиентами 48
Фото с клиентами 49
Фото с клиентами 50
Фото с клиентами 51
Фото с клиентами 52
Фото с клиентами 54
Фото с клиентами, нажмите на любую
Объекты на карте

Мои объекты в работе

Актуальные объекты на карте: цена видна сразу, а в карточке можно открыть объявление на Авито.

0 объект
0 в продаже
0 в аренде
YouTube

Видеоразборы

Квартиры, показы и реальные ситуации.

Разбор объекта с шикарным видом
Разбор Объект с шикарным видом Объект, вид, аренда и реальная подача квартиры
Как проходит заселение Заселение Как проходит заселение Показ квартиры на продажу, Питер Показ Показ квартиры Доверительное управление недвижимостью Управление Доверительное управление Аренда квартир ЖК ЦИВИЛИЗАЦИЯ НА НЕВЕ Аренда Квартира в ЖК Собственники недовольны арендаторами? Вот где чаще всего проблема Арендаторы Если жильцы не радуют Показываю объект в доверительном управлении: что сделали Объект Объект в управлении Как быстро продать квартиру Продажа Как быстро продать квартиру Принимаю новую квартиру от застройщика Приёмка Принимаю новую квартиру Как защититься от мошенников при аренде квартиры Аренда Как защититься от мошенников С чего начинается своё? С атмосферы на месте Объект Атмосфера на месте
Смотреть на YouTube
Telegram

Мой Telegram-канал

Реальные объекты, показы, сдача квартир и сделки — короткие видео прямо с выездов. Новые квартиры появляются в канале раньше, чем в рекламе.

265подписчиков уже читают канал
160видео
104фото
Подписаться на канал
Александр Зайцев
Александр Зайцев@AleksanderZaitsev
Новый пост 24 сентября
Продаётся 1-комнатная квартира на Петровском бульваре, в рекламе ещё нетПродажа24 сентября56 просм.Продаётся 1-комнатная квартира на Петровском бульваре, в рекламе ещё нетСмотреть →Сегодня сдал совершенно новую квартиру — только после ремонта, в которой до этого никто не жилСдача квартиры23 сентября72 просм.Сегодня сдал совершенно новую квартиру — только после ремонта, в которой до этого никто не жилСмотреть →СДАЁТСЯ КВАРТИРА В СПБАренда21 сентября96 просм.СДАЁТСЯ КВАРТИРА В СПБСмотреть →Своё маленькое гнёздышко за 2 млн рублейЗагородная18 сентября132 просм.Своё маленькое гнёздышко за 2 млн рублейСмотреть →

Рейтинг организации

Независимые отзывы реальных клиентов на проверенных площадках.

5.0 / 5
★★★★★

Карточка организации на Яндекс Картах с отзывами, фото и быстрым переходом к маршруту.

Смотреть отзывы
5.0 / 5
★★★★★

Отзывы и отметки клиентов в Google Maps. Подходит для тех, кто привык проверять компанию через Google.

Открыть в Google Maps
5.0 / 5
★★★★★

Проверенный профиль Александра Зайцева на Яндекс Исполнителях с описанием услуг и оценками клиентов.

Перейти в профиль
5.0 / 5
★★★★★

Отзывы на карточке компании в 2ГИС. Удобно смотреть рейтинг, фото и обратную связь клиентов.

Открыть в 2ГИС
Все отзывы можно проверить на официальных площадках
Что вы делегируете

Полный цикл управлениявашей недвижимостью

Мы закроем все задачи собственника — стабильную аренду без постоянного личного участия.

Подготовка иупаковка объекта

Ремонт, фотосессия, рекомендации по выводу на рынок.

Маркетинги показы

Объявления, показы и фильтрация кандидатов.

Проверкаарендаторов

Отбор надёжных и платёжеспособных жильцов.

Договор изаселение

Договоры, фиксация оплат и заселение арендаторов.

Сопровождениеаренды

Контроль оплат и решение вопросов с жильцами.

Защита вашеговремени

Вы отдыхаете — мы управляем всем процессом.

Блог о недвижимости

Информационные статьи

Практические разборы о продаже, покупке, аренде и документах в Петербурге и Ленобласти. Найдите ответ на свой вопрос за минуту.

67статей в блоге
НовоеДокументыКогда передают ключи покупателю: сроки освобождения квартиры и передаточный актОт чего зависит срок передачи ключей после сделки, что записать в договор и акт, как защитить покупателя удержанной частью суммы и что делать, если продавец не съезжает.Читать статью →НовоеНовостройкиТрейд-ин квартиры в новостройке: как устроен и когда выгоденБыстрый выкуп или продажа через агентство застройщика, во что обходится удобство, бронь и фиксация цены, что проверить в условиях и когда выгоднее своя продажа.Читать статью →НовоеИпотекаИпотека на участок и строительство дома в Ленобласти: что проверить до авансаКакие бывают кредиты на землю и дом, что банк смотрит в участке, строительство через подрядчика и эскроу, льготные программы и что сделать до аванса.Читать статью →ИнвестицииКоммерческое помещение под сдачу в аренду: что проверить частному инвесторуПомещение на первом этаже или готовый арендный бизнес: что проверить на осмотре и в документах, как посчитать доход с простоем и налогами и почему нежилое нельзя сдавать как самозанятый.Читать статью →АрендаСдавать квартиру с мебелью или без: что выгоднее собственникуКто ищет квартиры с мебелью и без, какой минимум нужен для сдачи, на что не тратиться, как мебель влияет на цену и простой и зачем опись.Читать статью →ЗагороднаяБаня, гараж и сарай на участке: нужно ли оформлять постройки перед продажейКакие постройки на участке регистрировать обязательно, почему покупатель и банк смотрят на дом и баню, как проверить участок по выписке и карте и что сделать до продажи.Читать статью →
Все статьи →

Не нашли ответ на свой вопрос?Спросите Александра напрямую — разберёт вашу ситуацию.

Позвонить Написать в Telegram