← Все статьи
Управление · Ремонт

Кто платит за ремонт и поломки в сданной квартире

Сломалась стиральная машина или потёк смеситель — платит собственник или жилец? Разбираю, как отличить износ от повреждения и что записать в договоре, чтобы не спорить.

Александр Зайцев
Александр ЗайцевРиэлтор в Санкт-Петербурге · 7 минут чтения · 1 октября 2026
Кто платит за ремонт и поломки в сданной квартире

Сломалась стиральная машина, потёк смеситель, перестала закрываться балконная дверь. Арендатор пишет собственнику, собственник отвечает «вы же там живёте», и через неделю спор о трёх тысячах рублей портит отношения, которые до этого были отличными.

Большинство таких споров не про деньги, а про то, что заранее не договорились. Разбираю, как обычно делят расходы на ремонт в сданной квартире, что зависит от износа, а что от аккуратности жильца, и как записать это в договоре, чтобы потом не спорить.

В этой статье

  1. Коротко: общее правило
  2. Износ или повреждение
  3. Техника и мебель
  4. Мелкий ремонт и расходники
  5. Кто обычно платит: таблица
  6. Что делать при поломке
  7. Что записать в договоре
  8. Аварии и протечки
  9. Ошибки собственника
  10. Что делать дальше
  11. Частые вопросы

Коротко: общее правило

Светлая кухня сдаваемой квартиры: открытый ящик с инструментами на столешнице, рядом новый смеситель в упаковке без логотипов, мягкий свет из окна во двор
Мелкие поломки в сданной квартире неизбежны — важно заранее знать, кто за что отвечает.

Обычно рассуждают так. Если вещь сломалась от времени и нормальной эксплуатации, ремонт оплачивает собственник: это его имущество, и оно изнашивается. Если вещь сломана по вине жильца — уронил, залил, использовал не по назначению, — платит жилец. Мелкий бытовой уход и расходники вроде лампочек и фильтров обычно берёт на себя тот, кто живёт в квартире.

Это общая логика, а не жёсткое правило: стороны вправе договориться иначе. Поэтому главный инструмент собственника — не спор после поломки, а договор до заселения.

Главная мысль. Спорят те, кто не договорился заранее. Пара абзацев в договоре и фото квартиры на въезде снимают большую часть конфликтов о ремонте.

Износ или повреждение

Крупный план двух дверных ручек на светлой двери: одна слегка потёртая от времени, вторая новая, мягкий дневной свет
Потёртость от времени и сломанная вещь — разные истории.

Естественный износ — это то, что происходит с любой вещью при обычной жизни: потёртый ламинат в прихожей, выгоревшие на солнце шторы, разболтавшаяся за годы дверная ручка, уставший от работы холодильник. За это жилец не отвечает, и удерживать из залога за износ некорректно.

Повреждение — это то, чего при аккуратной жизни быть не должно: трещина на варочной панели, прожжённая столешница, дыра в двери, сломанная дверца шкафа. Здесь разумно, чтобы ремонт оплатил жилец, напрямую или из залога.

Граница не всегда очевидна. Поэтому так важны фото квартиры при въезде: без них трудно доказать, что царапина на полу появилась при этом жильце, а не досталась от предыдущего.

Хорошо работает и плановая проверка: раз в несколько месяцев собственник по договорённости заходит в квартиру, смотрит технику, сантехнику и окна. Так мелкие проблемы находятся до того, как станут дорогими, а жилец видит, что квартирой занимаются.

ИзносСтарение вещей от времени — расходы собственника.
ПовреждениеПоломка по вине жильца — расходы жильца.
ТехникаРемонт после износа обычно оплачивает собственник.
РасходникиЛампочки, фильтры, батарейки — на жильце.
Фото на въездеГлавное доказательство в любом споре.
ДоговорКак делить расходы — записано заранее.

Техника и мебель

Встроенная стиральная машина в светлой ванной сданной квартиры, дверца приоткрыта, рядом корзина для белья, логотипов на технике нет
Стиральная машина и холодильник — самые частые поводы для звонка собственнику.

С техникой больше всего вопросов. Если стиральная машина проработала восемь лет и перестала сливать воду, это износ, и вызывать мастера разумно за счёт собственника. Если в барабан попала монета или машину перегрузили, и это видно по заключению мастера, — разговор другой.

Хорошая практика — договориться, что мастера вызывает или согласует собственник, а жилец обеспечивает доступ. Тогда не возникает ситуации, когда жилец сам вызвал дорогого мастера и прислал счёт. О том, сдавать ли квартиру с техникой и мебелью вообще, читайте в статье «Сдавать квартиру с мебелью или без».

Мелкий ремонт и расходники

На подоконнике лежат несколько лампочек, новый фильтр для воды и батарейки, рядом отвёртка, за окном спокойный двор
Мелочи, которые меняются при обычной жизни, обычно на жильце.

Перегоревшие лампочки, батарейки в пульте, фильтр для воды, засор в раковине от остатков еды — всё это обычный быт. Логично, что такие мелочи берёт на себя жилец. Удобно записать в договоре порог: например, мелкий ремонт до определённой суммы делает и оплачивает арендатор, дороже — согласует с собственником.

Такой порог избавляет обе стороны от переписки из-за каждой мелочи и при этом защищает собственника от неожиданных крупных счетов.

Порог лучше назвать конкретной суммой, а не словами «мелкий» и «небольшой»: каждый понимает их по-своему. И договоритесь, как подтверждаются расходы: чек или фото квитанции в переписке — достаточно.

Кто обычно платит: таблица

Открытая дверца кухонного шкафа с ослабшей петлёй, рядом на столешнице отвёртка и новая петля в упаковке
Удобно заранее разложить типичные ситуации по колонкам.
СитуацияКто обычно платитКомментарий
Техника сломалась от старостиСобственникЭто износ его имущества
Техника сломана по вине жильцаЖилецЛучше с заключением мастера
Лампочки, батарейки, фильтрыЖилецОбычный быт
Засор от остатков еды или волосЖилецЕсли трубы в порядке
Протечка из-за старого стояка или шлангаСобственникТехническое состояние квартиры
Повреждённые двери, мебель, стеныЖилецНапрямую или из залога

Что делать при поломке

Смартфон на кухонном столе с размытой перепиской и фотографией сломанной дверцы шкафа, рядом блокнот и ручка
Переписка с фото — лучший способ зафиксировать поломку.
1
Жилец сообщает сразу

Сообщение с фото и описанием проблемы.

2
Собственник отвечает в разумный срок

Договариваетесь, кто вызывает мастера.

3
Мастер смотрит причину

Износ или повреждение — по его оценке.

4
Расходы делят по договору

Без спора, по заранее записанному правилу.

5
Сохраняйте чеки и переписку

Они пригодятся при выезде жильца.

Если причина спорная, а мастер не может однозначно сказать, износ это или повреждение, разумно разделить расходы пополам. Это дешевле, чем неделя переписки и испорченные отношения с хорошим жильцом, который аккуратно платит и бережёт квартиру.

Что записать в договоре

Руки держат ручку над договором аренды на светлом столе, рядом ключи и чашка чая, текст договора размытый, только серые полоски
Пара абзацев о ремонте в договоре экономит месяцы споров.

Запишите, какой ремонт делает собственник, какой — арендатор, порог суммы для мелкого ремонта, порядок вызова мастера и срок, в который жилец сообщает о поломке. Отдельно — что делать при аварии, если собственник недоступен.

К договору приложите акт с описью техники и мебели и фотографиями. Как его составить, я разбирал в статье «Передача квартиры арендатору: акт, опись и фотофиксация». А о том, за что можно удерживать залог при выезде, — в материале «Залог при аренде квартиры».

Аварии и протечки

Под раковиной на кухне: закрытый шаровой кран на трубе, рядом на полу небольшой датчик протечки и сухое полотенце
Перекрыть воду жилец должен уметь в первые минуты.

Протечка — особый случай: здесь важна скорость, а не выяснение, кто прав. Покажите жильцу при заселении, где перекрывается вода и электричество, и оставьте телефоны аварийной службы и управляющей компании. Датчик протечки под раковиной и у стиральной машины стоит недорого и часто спасает от залива соседей.

Если причина протечки в старом шланге, кране или стояке внутри квартиры, это зона ответственности собственника: техническое состояние квартиры — его забота. Если жилец забыл закрыть кран или перегрузил машину, разговор о расходах будет другим.

Если вода всё же ушла вниз, действуйте по порядку, который я описывал в статье «Арендатор затопил соседей».

Ошибки собственника

Старый смеситель с подтёком над светлой раковиной крупным планом, рядом на краю раковины лежит гаечный ключ
Отложенный мелкий ремонт часто превращается в крупный.
  • Не отвечать на сообщение о поломке. Жилец начнёт решать сам, и не всегда удачно.
  • Требовать оплаты за износ. Это портит отношения и не выдерживает спора.
  • Не фотографировать квартиру при въезде. Без фото трудно доказать повреждение.
  • Сдавать квартиру со старой техникой «на авось». Ремонт всё равно придётся оплатить вам.
  • Не прописать порог мелкого ремонта. Каждая мелочь становится поводом для переписки.

Что делать дальше

Светлая прибранная гостиная сданной квартиры, аккуратный диван и рабочий стол у окна во двор спального района, мягкий дневной свет
Квартира, где ремонт делится по правилам, сдаётся спокойно годами.

Если вы сдаёте квартиру и не хотите разбираться с каждой поломкой сами, правила стоит записать заранее, а в сложных случаях иметь рядом человека, который решит вопрос. Я помогаю собственникам в Петербурге составить договор и акт, а в рамках доверительного управления беру на себя связь с жильцом и мастерами. Позвоните или напишите: +7 911 706-05-18.

Читайте также Передача квартиры арендатору: акт и опись Залог при аренде квартиры Арендатор затопил соседей Доверительное управление квартирой

Материал описывает общую практику сдачи квартир в аренду в Санкт-Петербурге и не является юридической консультацией. Распределение расходов на ремонт зависит от условий конкретного договора; спорные случаи лучше обсудить с юристом.

Частые вопросы

Кто платит за ремонт техники в съёмной квартире?

Если техника сломалась от времени и нормальной эксплуатации, обычно собственник. Если по вине жильца — жилец. Точнее всё решает договор.

Может ли собственник удержать из залога за износ?

Удерживать за естественный износ некорректно. Из залога обычно возмещают повреждения, которых при аккуратной жизни быть не должно.

Кто меняет лампочки и фильтры?

Обычно жилец: это расходники и бытовой уход. Удобно записать в договоре порог мелкого ремонта, который арендатор делает сам.

Что делать, если собственник не отвечает о поломке?

Писать с фото и описанием, сохранять переписку. При аварии — перекрыть воду или свет и вызвать аварийную службу, сразу сообщив собственнику.

Как доказать, что повреждение было до заселения?

Фотографиями квартиры и актом с описью, подписанными при въезде. Без них спор почти всегда сложный.

Автор статьи

Дальше — как я работаю с недвижимостью в Санкт-Петербурге

Объекты на карте, видеоразборы, отзывы и полный цикл управления — можно посмотреть, как я готовлю и показываю квартиры, прежде чем написать.

Логотип Александр Зайцев +7 (911) 706-05-18
Александр Зайцев
Возьму квартиру под личное управление Буду на связи с вами, арендаторами и всеми текущими вопросами объекта.
Фокус на вас Вы видите, что происходит с квартирой, но не занимаетесь операционной текучкой.
Недвижимость в Санкт-Петербурге

Александр Зайцев — риэлтор в Санкт-Петербурге

Александр Зайцев
Аренда, продажа и управление недвижимостью

Помогаю с арендой, продажей, сопровождением сделок и доверительным управлением недвижимостью в Санкт-Петербурге.

Что входит в управление
YouTube Видеоразборы объектов Показываю процесс, а не обещания Мой Telegram Рабочие заметки каждый день Выезды, квартиры, короткие видео
Санкт-Петербург • личное управление
Без лишней текучки Помогаю с арендой, продажей, сопровождением и управлением недвижимостью
Видно, что происходит Показываю рабочий процесс в видео, Telegram и регулярной коммуникации
Под контролем Договорённости, документы и задачи по недвижимости остаются понятными вам
Живые кадры

Моя работа с клиентами

Встречи, показы, сделки и сопровождение собственников в реальной работе.

Александр Зайцев на встрече с клиенткой
Фото с клиентами 1
Фото с клиентами 2
Фото с клиентами 3
Фото с клиентами 4
Фото с клиентами 5
Фото с клиентами 6
Фото с клиентами 8
Фото с клиентами 9
Фото с клиентами 10
Фото с клиентами 11
Фото с клиентами 12
Фото с клиентами 13
Фото с клиентами 14
Фото с клиентами 15
Фото с клиентами 16
Фото с клиентами 17
Фото с клиентами 18
Фото с клиентами 19
Фото с клиентами 20
Фото с клиентами 21
Фото с клиентами 22
Фото с клиентами 23
Фото с клиентами 24
Фото с клиентами 25
Фото с клиентами 26
Фото с клиентами 27
Фото с клиентами 28
Фото с клиентами 29
Фото с клиентами 30
Фото с клиентами 31
Фото с клиентами 32
Фото с клиентами 33
Фото с клиентами 34
Фото с клиентами 35
Фото с клиентами 36
Фото с клиентами 37
Фото с клиентами 38
Фото с клиентами 39
Фото с клиентами 40
Фото с клиентами 41
Фото с клиентами 42
Фото с клиентами 43
Фото с клиентами 44
Фото с клиентами 45
Фото с клиентами 46
Фото с клиентами 47
Фото с клиентами 48
Фото с клиентами 49
Фото с клиентами 50
Фото с клиентами 51
Фото с клиентами 52
Фото с клиентами 54
Фото с клиентами, нажмите на любую
Объекты на карте

Мои объекты в работе

Актуальные объекты на карте: цена видна сразу, а в карточке можно открыть объявление на Авито.

0 объект
0 в продаже
0 в аренде
YouTube

Видеоразборы

Квартиры, показы и реальные ситуации.

Разбор объекта с шикарным видом
Разбор Объект с шикарным видом Объект, вид, аренда и реальная подача квартиры
Как проходит заселение Заселение Как проходит заселение Показ квартиры на продажу, Питер Показ Показ квартиры Доверительное управление недвижимостью Управление Доверительное управление Аренда квартир ЖК ЦИВИЛИЗАЦИЯ НА НЕВЕ Аренда Квартира в ЖК Собственники недовольны арендаторами? Вот где чаще всего проблема Арендаторы Если жильцы не радуют Показываю объект в доверительном управлении: что сделали Объект Объект в управлении Как быстро продать квартиру Продажа Как быстро продать квартиру Принимаю новую квартиру от застройщика Приёмка Принимаю новую квартиру Как защититься от мошенников при аренде квартиры Аренда Как защититься от мошенников С чего начинается своё? С атмосферы на месте Объект Атмосфера на месте
Смотреть на YouTube
Telegram

Мой Telegram-канал

Реальные объекты, показы, сдача квартир и сделки — короткие видео прямо с выездов. Новые квартиры появляются в канале раньше, чем в рекламе.

265подписчиков уже читают канал
160видео
104фото
Подписаться на канал
Александр Зайцев
Александр Зайцев@AleksanderZaitsev
Новый пост 24 сентября
Продаётся 1-комнатная квартира на Петровском бульваре, в рекламе ещё нетПродажа24 сентября56 просм.Продаётся 1-комнатная квартира на Петровском бульваре, в рекламе ещё нетСмотреть →Сегодня сдал совершенно новую квартиру — только после ремонта, в которой до этого никто не жилСдача квартиры23 сентября72 просм.Сегодня сдал совершенно новую квартиру — только после ремонта, в которой до этого никто не жилСмотреть →СДАЁТСЯ КВАРТИРА В СПБАренда21 сентября96 просм.СДАЁТСЯ КВАРТИРА В СПБСмотреть →Своё маленькое гнёздышко за 2 млн рублейЗагородная18 сентября132 просм.Своё маленькое гнёздышко за 2 млн рублейСмотреть →

Рейтинг организации

Независимые отзывы реальных клиентов на проверенных площадках.

5.0 / 5
★★★★★

Карточка организации на Яндекс Картах с отзывами, фото и быстрым переходом к маршруту.

Смотреть отзывы
5.0 / 5
★★★★★

Отзывы и отметки клиентов в Google Maps. Подходит для тех, кто привык проверять компанию через Google.

Открыть в Google Maps
5.0 / 5
★★★★★

Проверенный профиль Александра Зайцева на Яндекс Исполнителях с описанием услуг и оценками клиентов.

Перейти в профиль
5.0 / 5
★★★★★

Отзывы на карточке компании в 2ГИС. Удобно смотреть рейтинг, фото и обратную связь клиентов.

Открыть в 2ГИС
Все отзывы можно проверить на официальных площадках
Что вы делегируете

Полный цикл управлениявашей недвижимостью

Мы закроем все задачи собственника — стабильную аренду без постоянного личного участия.

Подготовка иупаковка объекта

Ремонт, фотосессия, рекомендации по выводу на рынок.

Маркетинги показы

Объявления, показы и фильтрация кандидатов.

Проверкаарендаторов

Отбор надёжных и платёжеспособных жильцов.

Договор изаселение

Договоры, фиксация оплат и заселение арендаторов.

Сопровождениеаренды

Контроль оплат и решение вопросов с жильцами.

Защита вашеговремени

Вы отдыхаете — мы управляем всем процессом.

Блог о недвижимости

Информационные статьи

Практические разборы о продаже, покупке, аренде и документах в Петербурге и Ленобласти. Найдите ответ на свой вопрос за минуту.

67статей в блоге
НовоеДокументыКогда передают ключи покупателю: сроки освобождения квартиры и передаточный актОт чего зависит срок передачи ключей после сделки, что записать в договор и акт, как защитить покупателя удержанной частью суммы и что делать, если продавец не съезжает.Читать статью →НовоеНовостройкиТрейд-ин квартиры в новостройке: как устроен и когда выгоденБыстрый выкуп или продажа через агентство застройщика, во что обходится удобство, бронь и фиксация цены, что проверить в условиях и когда выгоднее своя продажа.Читать статью →НовоеИпотекаИпотека на участок и строительство дома в Ленобласти: что проверить до авансаКакие бывают кредиты на землю и дом, что банк смотрит в участке, строительство через подрядчика и эскроу, льготные программы и что сделать до аванса.Читать статью →ИнвестицииКоммерческое помещение под сдачу в аренду: что проверить частному инвесторуПомещение на первом этаже или готовый арендный бизнес: что проверить на осмотре и в документах, как посчитать доход с простоем и налогами и почему нежилое нельзя сдавать как самозанятый.Читать статью →АрендаСдавать квартиру с мебелью или без: что выгоднее собственникуКто ищет квартиры с мебелью и без, какой минимум нужен для сдачи, на что не тратиться, как мебель влияет на цену и простой и зачем опись.Читать статью →ЗагороднаяБаня, гараж и сарай на участке: нужно ли оформлять постройки перед продажейКакие постройки на участке регистрировать обязательно, почему покупатель и банк смотрят на дом и баню, как проверить участок по выписке и карте и что сделать до продажи.Читать статью →
Все статьи →

Не нашли ответ на свой вопрос?Спросите Александра напрямую — разберёт вашу ситуацию.

Позвонить Написать в Telegram