Сдавать квартиру с мебелью или без: что выгоднее собственнику
Кто ищет квартиры с мебелью, а кто без, какой минимум нужен почти всегда, на что не стоит тратиться, как мебель влияет на цену и простой и как защитить себя описью. Разбираю, как решить этот вопрос под свою квартиру и свой район.
Александр ЗайцевРиэлтор в Санкт-Петербурге · 7 минут чтения · 26 сентября 2026
Перед первой сдачей почти каждый собственник упирается в один вопрос: обставлять квартиру или сдавать пустой? Кажется, что мебель и техника — это обязательное условие, иначе никто не снимет. С другой стороны, покупать диван и холодильник незнакомым людям не хочется, а старая мебель от бабушки выглядит так, что лучше бы её не было.
Правильный ответ зависит от квартиры, района и того, кого вы хотите видеть жильцом. Разбираю, кто ищет квартиры с мебелью и без, какой минимум нужен почти всегда, на что не стоит тратиться, как мебель влияет на цену и на спокойствие при выезде жильцов.
Большинство арендаторов в Петербурге ищут квартиру, в которую можно заехать с чемоданом.
Для обычной квартиры в городе, которую сдают надолго, самый рабочий вариант — «заехал и живёшь»: кухня с техникой, кровать, шкаф, стиральная машина, шторы и свет. Такую квартиру ищет большинство, поэтому она быстрее сдаётся и дольше не простаивает.
Полностью пустая квартира тоже находит жильцов, но круг уже: это люди, которые переезжают со своими вещами, часто семьи надолго. Искать их дольше, зато и живут они обычно дольше.
Главная мысль. Решает не количество мебели, а совпадение с тем, кто ищет квартиру в вашем районе. Хорошая база плюс чистота важнее дорогого гарнитура.
Кто ищет квартиру с мебелью, а кто без
Студенты, молодые специалисты и те, кто переезжает в Петербург, приезжают с чемоданом, а не с грузовиком.
Квартиру с мебелью и техникой чаще ищут студенты, молодые специалисты, пары без детей, люди, которые переехали в Петербург по работе, и те, кто снимает на время ремонта своего жилья. У них нет мебели или её некуда везти.
Пустую квартиру чаще рассматривают семьи, которые продали своё жильё и ждут новое, люди со своей обстановкой после переезда из другой съёмной квартиры, и те, кто собирается жить долго и хочет обставить всё под себя. Их меньше, но это спокойные долгие арендаторы.
Посмотрите объявления о сдаче похожих квартир в своём доме и по соседству. Если почти все сдаются с мебелью, пустая квартира будет выделяться не в лучшую сторону.
Минимальный набор для сдачи
Кухня с техникой и стиральная машина — то, без чего квартиру снимают неохотно.
Есть вещи, отсутствие которых отпугивает почти всех. Их лучше поставить, даже если остальную квартиру вы оставляете пустой.
ХолодильникБез него квартиру почти не смотрят. Покупать его жилец не будет — это крупная вещь, которую некуда потом деть.
Стиральная машинаВторой по важности предмет. Её отсутствие — частая причина отказа после просмотра.
Плита и кухняРабочая плита, мойка, шкафы для посуды. Кухня — самое сложное, что жилец может обустроить сам.
Спальное местоКровать или раскладной диван. Матрас многие жильцы предпочитают свой — это можно обсудить.
Место для вещейШкаф или хотя бы вешалка и полки. Жить на чемоданах никто не хочет.
Свет и шторыСветильники во всех комнатах и плотные шторы. Мелочь, которая сразу делает квартиру жилой.
На что не стоит тратиться
Старая тяжёлая мебель не добавляет квартире цены, а место занимает.
Дорогая дизайнерская мебель при сдаче почти никогда не окупается: арендатор не платит больше за итальянский диван, а изнашивается он так же. Лучше простая, крепкая и легко заменяемая мебель в спокойных цветах.
Отдельная история — старая мебель, которая осталась от прежних жильцов или родственников. Массивные серванты, ковры на стенах, продавленные диваны делают квартиру тёмной и визуально меньше. Часто лучше вывезти их, чем сдавать «со всем».
То же с техникой. Посудомоечная машина, кофемашина или большой телевизор приятны, но на решение о съёме влияют мало, а ремонтировать их придётся вам. Если бюджет ограничен, лучше вложить его в хороший матрас, плотные шторы и нормальный свет: это то, что жилец чувствует каждый день. Мелкую посуду, постельное бельё и декор жильцы обычно привозят свои — их можно не докупать.
Влияет ли мебель на цену аренды
Цену подскажут объявления о похожих квартирах рядом, а не стоимость купленной мебели.
Квартира с мебелью и техникой обычно сдаётся дороже пустой и быстрее. Но разница зависит от района, класса дома и того, что именно стоит в квартире, поэтому единой прибавки не существует. Ориентир один — объявления о похожих квартирах рядом: сравните ставки с мебелью и без, и сколько каждое объявление висит.
Считать нужно не только ставку, но и простой. Если пустая квартира ищет жильца на месяц дольше, этот месяц может съесть всю экономию на мебели. Подробнее о том, почему квартиры простаивают, я разбирал в статье о квартире, которая не сдаётся.
Сдать квартиру без мебели: кому и как
Пустая квартира интересна тем, кто переезжает надолго со своими вещами.
Квартиру без мебели обычно снимают семьи, которые переезжают надолго и везут свои вещи, а также те, кто только что продал своё жильё и ждёт покупки нового. Такие арендаторы часто живут дольше и бережнее относятся к квартире: они обустраивают её под себя.
Но круг таких людей уже, поэтому квартира без мебели может сдаваться дольше. Почти всегда стоит оставить хотя бы кухню с плитой и мойкой, сантехнику и, по возможности, холодильник и стиральную машину: без них квартиру смотрят заметно реже. В объявлении прямо напишите, что квартира без мебели и что можно привезти своё.
Три варианта: сравнение
Частично обставленная квартира — компромисс, который выбирают чаще всего.
Таблица прокручивается вбок
Вариант
Кто снимает
Плюсы
Минусы
Без мебели
Семьи и жильцы со своей обстановкой, надолго
Нет вложений, меньше споров о поломках
Узкий круг, поиск дольше
Базовый набор
Большинство арендаторов
Сдаётся быстрее, вложения умеренные
Нужна опись и контроль состояния
Полностью обставлена
Те, кто въезжает с чемоданом, короткие сроки
Можно просить выше рынка, быстрый поиск
Больше вложений, больше износа и поводов для споров
Для большинства петербургских квартир, которые сдаются надолго, оптимален средний вариант: кухня с техникой, стиральная машина, спальное место, шкаф, свет и шторы.
Как написать объявление о квартире без мебели
Хорошее объявление объясняет, почему пустая квартира — это плюс.
В объявлении о пустой квартире сделайте акцент на том, что получает арендатор: свежий ремонт, свободу обустроить квартиру под себя, место для своей мебели, долгий срок. Укажите, что именно остаётся — кухня, техника, шкафы-купе, — и размеры комнат, чтобы человек понял, встанет ли его мебель.
Фотографии пустых комнат выглядят холодно, поэтому снимайте при хорошем дневном свете, с чистыми окнами и с одной-двумя деталями, например растением на подоконнике. Как фотографировать квартиру для сдачи, — в статье «Как фотографировать квартиру».
Опись и износ
Фото каждой вещи при заселении — лучшая защита от спора при выезде.
Чем больше вещей в квартире, тем важнее опись. В ней перечисляют всю мебель и технику, отмечают состояние и прикладывают фотографии. Это документ, который потом решает спор о залоге: без него невозможно доказать, была ли царапина на столе до заселения.
Помните и про естественный износ. Диван со временем продавливается, техника стареет — это не повод удерживать залог. Удержание оправдано за поломку, а не за время. Как составить опись и провести передачу квартиры, я подробно описывал в статье про акт и опись при сдаче, а про удержания — в статье о залоге при аренде.
Если жилец хочет свою мебель
Если жилец везёт свою мебель, вашу нужно куда-то убрать — это стоит обсудить до договора.
Бывает, что жильцу нравится квартира, но у него есть свой диван или кровать. Это нормальная просьба, и её лучше не отвергать сразу: долгий аккуратный арендатор ценнее вашего старого дивана.
Договоритесь заранее: что вывозится, куда и за чей счёт, что остаётся в квартире. Всё это запишите в опись. При выезде жилец забирает своё, а вы возвращаете своё — без споров о том, чей стоял шкаф.
Если вашу мебель хранить негде, обсудите вариант оставить её в одной из комнат или на балконе, упакованной и описанной. Главное, чтобы жилец понимал: за сохранность этих вещей он тоже отвечает, и это записано.
Как подготовить квартиру по шагам
Чистая квартира с базовым набором на фотографиях смотрится лучше заставленной.
1
Посмотрите объявления рядом
Как сдаются похожие квартиры: с мебелью или без, по какой цене и как долго.
2
Разберите то, что есть
Что оставить, что отремонтировать, что вывезти. Старое и громоздкое лучше убрать.
3
Докупите базовый набор
Холодильник, стиральная машина, спальное место, шкаф, свет и шторы.
4
Сделайте уборку и фото
Чистая квартира на хороших фотографиях сдаётся быстрее.
5
Составьте опись
Каждая вещь, её состояние и фото. Опись станет приложением к договору.
Долгосрочная аренда: что меняется через год-два
Мебель в долгосрочной аренде стареет — это нормальный износ, а не ущерб.
При долгосрочной сдаче мебель и техника постепенно изнашиваются: продавливается диван, выходит из строя старая стиральная машина, тускнеют фасады кухни. Это нормальный износ, и его не стоит удерживать из залога. Закладывайте в доходность небольшую сумму на обновление вещей раз в несколько лет.
Если жилец живёт долго и бережно, иногда выгоднее обновить что-то по его просьбе, чем потерять его. А при смене арендатора — вывезти самое старое и не держать в квартире вещи, которые портят фотографии. О том, кто платит за поломки, — в статье «Кто платит за ремонт в сданной квартире».
Пять ошибок собственника
Квартира, заставленная мебелью, выглядит на фото меньше и темнее, чем есть.
Сдавать без холодильника и стиральной машины. Экономия на двух вещах оборачивается неделями простоя.
Оставить всё старое. Тяжёлая мебель и ковры отпугивают на фотографиях раньше, чем человек дойдёт до просмотра.
Покупать дорогое. Дизайнерская мебель не поднимает ставку, а изнашивается так же.
Не сделать опись. Без неё любой спор о поломке становится словом против слова.
Не выяснить, кто ищет квартиры рядом. Решение принимают по своему вкусу, а не по спросу в районе.
Что делать дальше
Начните с объявлений о похожих квартирах рядом: они подскажут, какой вариант здесь ищут чаще. Дальше — базовый набор, уборка, хорошие фото и опись. Если хотите сдать без лишних вложений и простоя, помогу оценить квартиру, решить, что докупить, а что убрать, найти и проверить жильца — +7 911 706-05-18.
Материал носит справочный характер и описывает практику сдачи квартир в аренду в Санкт-Петербурге. Арендные ставки зависят от района, дома и состояния квартиры; ориентируйтесь на актуальные объявления о похожих объектах.
Частые вопросы
Выгоднее сдавать квартиру с мебелью или без?
Для большинства квартир в Петербурге, которые сдаются надолго, выгоднее базовый набор: кухня с техникой, стиральная машина, спальное место, шкаф, свет и шторы. Такая квартира сдаётся быстрее, и простой не съедает вложения. Полностью пустую выбирают реже, её ищут дольше.
Насколько дороже сдаётся квартира с мебелью?
Единой прибавки нет: разница зависит от района, дома и того, что стоит в квартире. Сравните объявления о похожих квартирах рядом с мебелью и без — и учтите, сколько каждое объявление висит.
Что обязательно должно быть в квартире для сдачи?
Холодильник, стиральная машина, рабочая плита и кухня, спальное место, шкаф или место для вещей, свет и шторы. Без холодильника и стиральной машины квартиру снимают очень неохотно.
Кто платит за ремонт сломавшейся техники?
Обычно собственник отвечает за износ и поломки, которые случились не по вине жильца, а жилец — за то, что сломал сам. Порядок лучше записать в договоре, а состояние техники — в описи при заселении.
Можно ли удержать залог за продавленный диван?
Если это обычный износ от времени — нет. Удержание оправдано за поломку или повреждение по вине жильца. Поэтому при заселении важно зафиксировать состояние мебели в описи с фотографиями.
Что делать со старой мебелью, если жилец привозит свою?
Договориться заранее: что вывозится, куда и за чей счёт, что остаётся в квартире. Всё записать в опись, чтобы при выезде не было спора о том, чья это вещь.
Можно ли сдать квартиру совсем без мебели?
Можно, но круг арендаторов уже. Почти всегда стоит оставить кухню с плитой и мойкой, сантехнику и по возможности холодильник и стиральную машину.
Кто снимает квартиры без мебели?
Обычно семьи, которые переезжают надолго со своими вещами, и люди между продажей и покупкой жилья. Они часто живут дольше.
Как написать объявление о квартире без мебели?
Сделайте акцент на ремонте, свободе обустроить квартиру и долгом сроке, перечислите, что остаётся, и укажите размеры комнат.
Автор статьи
Дальше — как я работаю с недвижимостью в Санкт-Петербурге
Объекты на карте, видеоразборы, отзывы и полный цикл управления — можно посмотреть, как я готовлю и показываю квартиры, прежде чем написать.
Без лишней текучкиПомогаю с арендой, продажей, сопровождением и управлением недвижимостьюВидно, что происходитПоказываю рабочий процесс в видео, Telegram и регулярной коммуникацииПод контролемДоговорённости, документы и задачи по недвижимости остаются понятными вам
Живые кадры
Моя работа с клиентами
Встречи, показы, сделки и сопровождение собственников в реальной работе.
Фото с клиентами, нажмите на любую
Объекты на карте
Мои объекты в работе
Актуальные объекты на карте: цена видна сразу, а в карточке можно открыть объявление на Авито.
Холодильник
Стиральная машина
Плита и кухня
Спальное место
Место для вещей
Свет и шторы
YouTube Видеоразборы объектов Показываю процесс, а не обещания Мой Telegram Рабочие заметки каждый день Выезды, квартиры, короткие видео 
.jpg.webp?v=regional-speed1)
.jpg.webp?v=regional-speed1)
.jpg.webp?v=regional-speed1)
Заселение Как проходит заселение 
Показ Показ квартиры 
Управление Доверительное управление 
Аренда Квартира в ЖК 
Арендаторы Если жильцы не радуют 
Объект Объект в управлении 
Продажа Как быстро продать квартиру 
Приёмка Принимаю новую квартиру 
Аренда Как защититься от мошенников 
Объект Атмосфера на месте 
Продажа24 сентября56 просм.Продаётся 1-комнатная квартира на Петровском бульваре, в рекламе ещё нетСмотреть →
Сдача квартиры23 сентября72 просм.Сегодня сдал совершенно новую квартиру — только после ремонта, в которой до этого никто не жилСмотреть →
Аренда21 сентября96 просм.СДАЁТСЯ КВАРТИРА В СПБСмотреть →
Загородная18 сентября132 просм.Своё маленькое гнёздышко за 2 млн рублейСмотреть →
НовоеДокументыКогда передают ключи покупателю: сроки освобождения квартиры и передаточный актОт чего зависит срок передачи ключей после сделки, что записать в договор и акт, как защитить покупателя удержанной частью суммы и что делать, если продавец не съезжает.Читать статью →
НовоеНовостройкиТрейд-ин квартиры в новостройке: как устроен и когда выгоденБыстрый выкуп или продажа через агентство застройщика, во что обходится удобство, бронь и фиксация цены, что проверить в условиях и когда выгоднее своя продажа.Читать статью →
НовоеИпотекаИпотека на участок и строительство дома в Ленобласти: что проверить до авансаКакие бывают кредиты на землю и дом, что банк смотрит в участке, строительство через подрядчика и эскроу, льготные программы и что сделать до аванса.Читать статью →
ИнвестицииКоммерческое помещение под сдачу в аренду: что проверить частному инвесторуПомещение на первом этаже или готовый арендный бизнес: что проверить на осмотре и в документах, как посчитать доход с простоем и налогами и почему нежилое нельзя сдавать как самозанятый.Читать статью →
АрендаСдавать квартиру с мебелью или без: что выгоднее собственникуКто ищет квартиры с мебелью и без, какой минимум нужен для сдачи, на что не тратиться, как мебель влияет на цену и простой и зачем опись.Читать статью →
ЗагороднаяБаня, гараж и сарай на участке: нужно ли оформлять постройки перед продажейКакие постройки на участке регистрировать обязательно, почему покупатель и банк смотрят на дом и баню, как проверить участок по выписке и карте и что сделать до продажи.Читать статью →