← Все статьи
Риэлтор · Продавцу и покупателю

Договор с риэлтором: что проверить перед подписанием

Эксклюзив или обычный договор, что именно входит в работу, какое событие считается результатом, когда платить и как выйти из договора. Разбираю пункты, на которые стоит посмотреть до подписи, и формулировки, которые лучше обсудить.

Александр Зайцев
Александр ЗайцевРиэлтор в Санкт-Петербурге · 7 минут чтения · 25 сентября 2026
Договор с риэлтором: что проверить перед подписанием

Договор с риэлтором обычно подписывают быстро: «стандартный, у всех такой». А потом выясняется, что оплатить нужно было даже при сорвавшейся сделке, что расторгнуть договор можно только через месяц, или что в услугу не входило то, на что человек рассчитывал.

Разбираю, как читать договор с риэлтором или агентством перед подписью: какие бывают договоры, что должно быть написано про работу и результат, когда платить, как выйти из договора и какие формулировки должны насторожить. Это одинаково полезно и продавцу, и покупателю.

В этой статье

  1. Коротко: зачем читать договор
  2. Зачем вообще нужен письменный договор
  3. Эксклюзивный и обычный договор
  4. Что риэлтор делает по договору
  5. Когда услуга считается оказанной
  6. Вознаграждение: сколько, кто и когда платит
  7. Срок и выход из договора
  8. Нормальные условия и тревожные формулировки
  9. Как читать договор по шагам
  10. Что спросить у риэлтора до подписи
  11. Что делать дальше
  12. Частые вопросы

Коротко: зачем читать договор

Договор из нескольких листов на светлом столе, рядом открытая перьевая ручка и очки, текст размытый
Договор с риэлтором — это описание того, что вы покупаете. Его стоит прочитать так же внимательно, как договор на квартиру.

Хороший договор с риэлтором отвечает на пять вопросов: что именно он делает, какой результат считается выполненной работой, сколько это стоит и кто платит, в какой момент возникает оплата и как любая из сторон может выйти из договора. Если хотя бы на один вопрос в тексте нет ответа, его стоит дописать до подписи.

Главная мысль. Договор защищает обе стороны. Нормальный риэлтор не обижается на вопросы по тексту — наоборот, это экономит время всем.

Зачем вообще нужен письменный договор

Анонимные руки передают друг другу через стол папку с документами, лиц в кадре нет, светлый офис
Устные договорённости помнят все по-разному. Бумага помнит одинаково.

Без договора остаются только устные обещания. Через два месяца продавец помнит «вы обещали продать за месяц», а риэлтор — «мы договаривались, что через месяц снизим цену». Письменный договор снимает этот спор до того, как он появится.

Кроме того, договор нужен самому клиенту: из него понятно, кто именно отвечает за работу — конкретный человек или агентство, с кем разговаривать, если что-то пошло не так, и на что можно рассчитывать.

Эксклюзивный и обычный договор

Одна тёмно-синяя папка отдельно на полке, а рядом несколько разноцветных папок вперемешку в общем лотке
Эксклюзив — один риэлтор отвечает за результат. Обычный договор — можно работать с несколькими.

Эксклюзивный договор означает, что на время его действия объект продаёт или ищет только этот риэлтор. Клиенту это даёт одну точку ответственности, единое объявление и одну цену на всех площадках. Риэлтору — уверенность, что его вложения в рекламу и показы не пропадут.

Обычный договор не запрещает работать с другими специалистами или продавать самому. Свободы больше, но и путаницы тоже: разные цены в разных объявлениях, повторные показы, споры о том, чей покупатель.

Хороший эксклюзив всегда ограничен сроком и содержит понятный план работы. Эксклюзив без срока и без обязанностей риэлтора — повод насторожиться. Чем частный риэлтор отличается от агентства, я разбирал в отдельной статье частный риэлтор или агентство.

Что риэлтор делает по договору

Белая доска на стене переговорной с шестью цветными стикерами в ряд, надписи на стикерах размыты
Чем конкретнее перечень работ, тем меньше спорных ожиданий.

Фраза «оказание услуг по продаже» слишком общая. В договоре или приложении к нему лучше перечислить, что входит в работу. Например, так:

Оценка и ценаАнализ рынка, рекомендованная цена и порядок её пересмотра, если за оговорённый срок нет звонков.
Подготовка объектаФотографии, описание, советы по подготовке квартиры к показам.
РекламаНа каких площадках публикуется объявление и кто оплачивает продвижение.
Показы и переговорыКто проводит показы, как собирается обратная связь, кто ведёт переговоры о цене.
Проверка документовКакие документы риэлтор проверяет у второй стороны и что готовит сам.
Сделка и расчётыПодготовка аванса, договора, сопровождение сделки, расчётов и передачи квартиры.

Когда услуга считается оказанной

Настольный календарь рядом с подписанным актом на светлом столе, дата и текст размыты
Самый важный пункт договора — какое событие означает, что работа выполнена.

Это самый спорный пункт. Вариантов несколько: подписание соглашения об авансе, подписание основного договора, регистрация перехода права, получение продавцом денег. От выбора зависит, когда возникает обязанность платить.

Для клиента спокойнее, когда результатом считается состоявшаяся сделка — регистрация или расчёт. Если результатом назван «найденный покупатель» или «проведённый показ», уточните, что будет, если покупатель передумал или банк отказал в ипотеке.

По итогам работы обычно подписывают акт оказанных услуг. Посмотрите, есть ли он в договоре и что в нём перечисляется. Акт удобен обеим сторонам: он закрывает вопрос об оплате и фиксирует, что обязательства выполнены.

Вознаграждение: сколько, кто и когда платит

Конверт и калькулятор на светлом столе рядом с раскрытым договором, цифры и текст размыты
Сумма, порядок расчёта и то, что в неё входит, должны быть написаны одинаково понятно.

В договоре должна быть указана сумма или понятный способ её расчёта, например процент от цены сделки. Проверьте, кто платит: продавец, покупатель или каждая сторона своему специалисту. Уточните, входят ли в вознаграждение расходы на рекламу, выписки, нотариуса, банковские услуги по расчётам.

Отдельный вопрос — предоплата. Небольшой фиксированный платёж за конкретную работу, например оценку или юридическую проверку, — нормальная практика. Крупная предоплата «за начало работы» без описания, за что именно она берётся, — повод задать вопросы. Что входит в работу риэлтора и за что вы платите, подробно — в статье за что вы платите риэлтору.

Срок и выход из договора

Приоткрытая дверь светлого офиса, за ней видна пустая переговорная с круглым столом
Из любого договора должен быть понятный выход — для обеих сторон.

У договора должен быть срок. Для продажи квартиры это обычно несколько месяцев с возможностью продления по согласию сторон. Бессрочный эксклюзив — плохая идея для клиента.

Хорошо, когда в договоре есть промежуточные точки: например, через оговорённое время риэлтор показывает отчёт — сколько было звонков, показов и отзывов, — и стороны вместе решают, что менять. Так договор перестаёт быть формальностью и становится планом работы, по которому видно, движется ли дело.

Посмотрите, как договор расторгается: за сколько дней нужно предупредить, нужно ли возместить фактические расходы и в каком объёме. Возместить подтверждённые расходы на работу, которая уже сделана, — нормально. Штраф в размере полного вознаграждения за отказ от услуг — формулировка, которую стоит обсудить до подписи.

Нормальные условия и тревожные формулировки

Два листа договора рядом на столе, на одном несколько строк мягко подчёркнуты жёлтым маркером, текст размытый
Сравните свой договор с этой таблицей — пункты справа стоит обсудить.

Таблица прокручивается вбок

ПунктНормальноСтоит обсудить
Перечень работКонкретные действия в приложении«Оказание услуг по продаже» одной строкой
РезультатРегистрация сделки или получение денег«Предоставлен покупатель», «проведён показ»
ОплатаПосле результата, сумма или формула указаныКрупная предоплата без описания работы
СрокНесколько месяцев, продление по согласиюБессрочно или с автопродлением без уведомления
РасторжениеУведомление и возмещение подтверждённых расходовШтраф в размере всего вознаграждения
ИсполнительНазван конкретный специалист и его контактыТолько название компании, без ответственного

Как читать договор по шагам

Анонимная рука держит ручку над страницей договора, рядом стикеры-закладки, лицо в кадр не попадает
Читайте договор не подряд, а по вопросам — так ничего не пропустите.
1
Возьмите договор домой

Нормальный специалист даст время прочитать. Подписывать на первой встрече не обязательно.

2
Найдите перечень работ

Сравните его с тем, что вам обещали на встрече. Чего нет в тексте — того нет в услуге.

3
Найдите результат

Какое событие означает, что работа выполнена и нужно платить.

4
Проверьте деньги

Сумма, кто платит, когда, что входит и что оплачивается отдельно.

5
Проверьте срок и выход

Дата окончания, порядок продления и условия расторжения.

6
Задайте вопросы и внесите правки

Всё, о чём договорились устно, должно попасть в текст до подписи.

Что спросить у риэлтора до подписи

Светлый стол для переговоров у большого окна с видом на обычную петербургскую улицу, на столе два стакана воды и папка
Несколько прямых вопросов на встрече многое говорят о специалисте.
  • Кто будет вести мой объект лично и как с ним связаться в выходные.
  • Как вы определили цену и через какое время предлагаете её пересмотреть, если звонков нет.
  • Где будет реклама и кто её оплачивает.
  • Какие документы вы проверите у покупателя или продавца — до аванса, а не перед сделкой.
  • Как будут проходить расчёты и кто их организует.
  • Что будет, если я передумаю или сделка сорвётся не по моей вине.

Если вы покупаете, отдельно спросите, какие документы продавца риэлтор проверит до задатка. Этот список я подробно разбирал в статье какие документы проверить до аванса.

Что делать дальше

Если вам уже дали на подпись договор и есть сомнения по отдельным пунктам, пришлите его — посмотрю и объясню, что в нём нормально, а что стоит обсудить. Если ищете специалиста для продажи или покупки, расскажу, как работаю я и что будет в нашем договоре, — +7 911 706-05-18.

Читайте также Частный риэлтор или агентство недвижимости За что вы платите риэлтору Как выбрать риэлтора Какие документы проверить до аванса

Материал носит справочный характер и описывает практику работы с риэлторами и агентствами недвижимости в Санкт-Петербурге. Он не заменяет юридической проверки конкретного договора. Условия и размер вознаграждения определяются соглашением сторон.

Частые вопросы

Что должно быть в договоре с риэлтором?

Перечень работ, событие, которое считается результатом, размер вознаграждения и порядок оплаты, кто платит, срок действия договора, порядок продления и расторжения, а также кто конкретно ведёт объект и как с ним связаться.

Стоит ли подписывать эксклюзивный договор?

Эксклюзив удобен, когда у риэлтора есть понятный план работы, а договор ограничен сроком. Тогда за результат отвечает один человек, а объявление и цена одинаковы на всех площадках. Бессрочный эксклюзив без описания обязанностей риэлтора подписывать не стоит.

Когда платить риэлтору — после аванса или после сделки?

Это определяет договор. Для клиента спокойнее, когда оплата привязана к состоявшейся сделке — регистрации или расчёту. Если оплата наступает раньше, уточните, что будет, если сделка сорвётся.

Можно ли расторгнуть договор с риэлтором?

Да. Обычно договор расторгается с предупреждением за оговорённый срок и с возмещением фактических подтверждённых расходов. Если в тексте есть штраф в размере полного вознаграждения за отказ, это стоит обсудить до подписи.

Нормально ли, что риэлтор просит предоплату?

Небольшая фиксированная оплата за конкретную работу, например за оценку или проверку документов, встречается. Крупная предоплата без описания, за что она берётся, — повод задать вопросы и попросить расписать работу в договоре.

Какие документы спросить у риэлтора перед задатком?

Спросите, какие документы продавца он уже проверил: выписку из реестра, основание права собственности, сведения о зарегистрированных, согласия и разрешения, если они нужны. Проверка должна быть до передачи денег, а не накануне сделки.

Автор статьи

Дальше — как я работаю с недвижимостью в Санкт-Петербурге

Объекты на карте, видеоразборы, отзывы и полный цикл управления — можно посмотреть, как я готовлю и показываю квартиры, прежде чем написать.

Логотип Александр Зайцев +7 (911) 706-05-18
Александр Зайцев
Возьму квартиру под личное управление Буду на связи с вами, арендаторами и всеми текущими вопросами объекта.
Фокус на вас Вы видите, что происходит с квартирой, но не занимаетесь операционной текучкой.
Недвижимость в Санкт-Петербурге

Александр Зайцев — риэлтор в Санкт-Петербурге

Александр Зайцев
Аренда, продажа и управление недвижимостью

Помогаю с арендой, продажей, сопровождением сделок и доверительным управлением недвижимостью в Санкт-Петербурге.

Что входит в управление
YouTube Видеоразборы объектов Показываю процесс, а не обещания Мой Telegram Рабочие заметки каждый день Выезды, квартиры, короткие видео
Санкт-Петербург • личное управление
Без лишней текучки Помогаю с арендой, продажей, сопровождением и управлением недвижимостью
Видно, что происходит Показываю рабочий процесс в видео, Telegram и регулярной коммуникации
Под контролем Договорённости, документы и задачи по недвижимости остаются понятными вам
Живые кадры

Моя работа с клиентами

Встречи, показы, сделки и сопровождение собственников в реальной работе.

Александр Зайцев на встрече с клиенткой
Фото с клиентами 1
Фото с клиентами 2
Фото с клиентами 3
Фото с клиентами 4
Фото с клиентами 5
Фото с клиентами 6
Фото с клиентами 8
Фото с клиентами 9
Фото с клиентами 10
Фото с клиентами 11
Фото с клиентами 12
Фото с клиентами 13
Фото с клиентами 14
Фото с клиентами 15
Фото с клиентами 16
Фото с клиентами 17
Фото с клиентами 18
Фото с клиентами 19
Фото с клиентами 20
Фото с клиентами 21
Фото с клиентами 22
Фото с клиентами 23
Фото с клиентами 24
Фото с клиентами 25
Фото с клиентами 26
Фото с клиентами 27
Фото с клиентами 28
Фото с клиентами 29
Фото с клиентами 30
Фото с клиентами 31
Фото с клиентами 32
Фото с клиентами 33
Фото с клиентами 34
Фото с клиентами 35
Фото с клиентами 36
Фото с клиентами 37
Фото с клиентами 38
Фото с клиентами 39
Фото с клиентами 40
Фото с клиентами 41
Фото с клиентами 42
Фото с клиентами 43
Фото с клиентами 44
Фото с клиентами 45
Фото с клиентами 46
Фото с клиентами 47
Фото с клиентами 48
Фото с клиентами 49
Фото с клиентами 50
Фото с клиентами 51
Фото с клиентами 52
Фото с клиентами 54
Фото с клиентами, нажмите на любую
Объекты на карте

Мои объекты в работе

Актуальные объекты на карте: цена видна сразу, а в карточке можно открыть объявление на Авито.

0 объект
0 в продаже
0 в аренде
YouTube

Видеоразборы

Квартиры, показы и реальные ситуации.

Разбор объекта с шикарным видом
Разбор Объект с шикарным видом Объект, вид, аренда и реальная подача квартиры
Как проходит заселение Заселение Как проходит заселение Показ квартиры на продажу, Питер Показ Показ квартиры Доверительное управление недвижимостью Управление Доверительное управление Аренда квартир ЖК ЦИВИЛИЗАЦИЯ НА НЕВЕ Аренда Квартира в ЖК Собственники недовольны арендаторами? Вот где чаще всего проблема Арендаторы Если жильцы не радуют Показываю объект в доверительном управлении: что сделали Объект Объект в управлении Как быстро продать квартиру Продажа Как быстро продать квартиру Принимаю новую квартиру от застройщика Приёмка Принимаю новую квартиру Как защититься от мошенников при аренде квартиры Аренда Как защититься от мошенников С чего начинается своё? С атмосферы на месте Объект Атмосфера на месте
Смотреть на YouTube
Telegram

Мой Telegram-канал

Реальные объекты, показы, сдача квартир и сделки — короткие видео прямо с выездов. Новые квартиры появляются в канале раньше, чем в рекламе.

265подписчиков уже читают канал
160видео
104фото
Подписаться на канал
Александр Зайцев
Александр Зайцев@AleksanderZaitsev
Новый пост 24 сентября
Продаётся 1-комнатная квартира на Петровском бульваре, в рекламе ещё нетПродажа24 сентября56 просм.Продаётся 1-комнатная квартира на Петровском бульваре, в рекламе ещё нетСмотреть →Сегодня сдал совершенно новую квартиру — только после ремонта, в которой до этого никто не жилСдача квартиры23 сентября72 просм.Сегодня сдал совершенно новую квартиру — только после ремонта, в которой до этого никто не жилСмотреть →СДАЁТСЯ КВАРТИРА В СПБАренда21 сентября96 просм.СДАЁТСЯ КВАРТИРА В СПБСмотреть →Своё маленькое гнёздышко за 2 млн рублейЗагородная18 сентября132 просм.Своё маленькое гнёздышко за 2 млн рублейСмотреть →

Рейтинг организации

Независимые отзывы реальных клиентов на проверенных площадках.

5.0 / 5
★★★★★

Карточка организации на Яндекс Картах с отзывами, фото и быстрым переходом к маршруту.

Смотреть отзывы
5.0 / 5
★★★★★

Отзывы и отметки клиентов в Google Maps. Подходит для тех, кто привык проверять компанию через Google.

Открыть в Google Maps
5.0 / 5
★★★★★

Проверенный профиль Александра Зайцева на Яндекс Исполнителях с описанием услуг и оценками клиентов.

Перейти в профиль
5.0 / 5
★★★★★

Отзывы на карточке компании в 2ГИС. Удобно смотреть рейтинг, фото и обратную связь клиентов.

Открыть в 2ГИС
Все отзывы можно проверить на официальных площадках
Что вы делегируете

Полный цикл управлениявашей недвижимостью

Мы закроем все задачи собственника — стабильную аренду без постоянного личного участия.

Подготовка иупаковка объекта

Ремонт, фотосессия, рекомендации по выводу на рынок.

Маркетинги показы

Объявления, показы и фильтрация кандидатов.

Проверкаарендаторов

Отбор надёжных и платёжеспособных жильцов.

Договор изаселение

Договоры, фиксация оплат и заселение арендаторов.

Сопровождениеаренды

Контроль оплат и решение вопросов с жильцами.

Защита вашеговремени

Вы отдыхаете — мы управляем всем процессом.

Блог о недвижимости

Информационные статьи

Практические разборы о продаже, покупке, аренде и документах в Петербурге и Ленобласти. Найдите ответ на свой вопрос за минуту.

67статей в блоге
НовоеДокументыКогда передают ключи покупателю: сроки освобождения квартиры и передаточный актОт чего зависит срок передачи ключей после сделки, что записать в договор и акт, как защитить покупателя удержанной частью суммы и что делать, если продавец не съезжает.Читать статью →НовоеНовостройкиТрейд-ин квартиры в новостройке: как устроен и когда выгоденБыстрый выкуп или продажа через агентство застройщика, во что обходится удобство, бронь и фиксация цены, что проверить в условиях и когда выгоднее своя продажа.Читать статью →НовоеИпотекаИпотека на участок и строительство дома в Ленобласти: что проверить до авансаКакие бывают кредиты на землю и дом, что банк смотрит в участке, строительство через подрядчика и эскроу, льготные программы и что сделать до аванса.Читать статью →ИнвестицииКоммерческое помещение под сдачу в аренду: что проверить частному инвесторуПомещение на первом этаже или готовый арендный бизнес: что проверить на осмотре и в документах, как посчитать доход с простоем и налогами и почему нежилое нельзя сдавать как самозанятый.Читать статью →АрендаСдавать квартиру с мебелью или без: что выгоднее собственникуКто ищет квартиры с мебелью и без, какой минимум нужен для сдачи, на что не тратиться, как мебель влияет на цену и простой и зачем опись.Читать статью →ЗагороднаяБаня, гараж и сарай на участке: нужно ли оформлять постройки перед продажейКакие постройки на участке регистрировать обязательно, почему покупатель и банк смотрят на дом и баню, как проверить участок по выписке и карте и что сделать до продажи.Читать статью →
Все статьи →

Не нашли ответ на свой вопрос?Спросите Александра напрямую — разберёт вашу ситуацию.

Позвонить Написать в Telegram