Передача квартиры арендатору: акт, опись и фотофиксация
Спор о состоянии квартиры решается не словами, а бумагой, которую составляли пятнадцать минут в день передачи ключей. Разбираю, что должно быть в акте, как составить работающую опись, какие показания записать, что снимать на телефон и зачем тот же документ нужен второй раз — при выезде.
Александр ЗайцевРиэлтор в Санкт-Петербурге · 8 минут чтения · 20 сентября 2026
Договор подписан, деньги получены, ключи лежат на столе. Обычно на этом собственник выдыхает. А через восемь месяцев выясняется, что плита была с трещиной ещё до заселения, показания счётчиков никто не помнит, а на вопрос «откуда скол на столешнице» обе стороны отвечают одинаково: «при мне его не было».
Спор о состоянии квартиры почти никогда не решается словами. Он решается бумагой, которую составляли пятнадцать минут в день передачи ключей, и фотографиями, снятыми в тот же час. Разбираю, что должно быть в акте, как составить работающую опись, какие показания записать, что снимать на телефон — и почему тот же документ нужен второй раз, когда арендатор съезжает.
Акт передачи — это фотография квартиры словами, сделанная в момент, когда обе стороны ещё согласны друг с другом.
Акт фиксирует одно: в каком состоянии квартира и вещи в ней перешли к арендатору. Что описано — считается принятым таким, как описано. Чего в акте нет — превращается в спор без победителя.
Ценность документа видна не в день подписания, а в день выезда: именно тогда решается вопрос об удержании из залога и выясняется, у кого на руках описание исходного состояния, а у кого только воспоминания. Есть и второе назначение — акт дисциплинирует обе стороны в день заселения. Когда вы вместе обходите квартиру и проговариваете вслух «конфорка справа греет слабее», арендатор узнаёт об этом от вас, а не обнаруживает сам через неделю.
Главная мысль. Акт защищает обе стороны: арендатор не платит за чужие царапины, а собственник не выслушивает «оно уже таким было».
Что такое акт и чем он отличается от договора
Договор описывает условия, акт — факт. Это разные документы, и второй без первого не имеет смысла.
Договор отвечает на вопросы «сколько, как долго и на каких условиях». Акт — на один вопрос: «что именно передано и в каком виде». Подписывается он в день фактической передачи ключей, а не в день подписания договора, если эти дни разошлись. Оформлять его удобнее приложением к договору: так он привязан к конкретной сделке и не теряется.
Содержательно в акте должно быть видно четыре вещи:
адрес и стороны — чтобы документ был привязан к квартире и к людям;
дата и время передачи — время важно именно из-за счётчиков;
состояние помещения и опись вещей — основная часть;
что передано физически — сколько ключей, есть ли магнитная таблетка от подъезда, пульт от шлагбаума, брелок от домофона.
Количество ключей забывают чаще всего. Если в акте не написано «передано три комплекта», при выезде вернутся два, и доказать будет нечем.
Что написать в акте: структура по пунктам
У хорошего акта понятная структура — от сторон до подписей.
Удобно держать акт в одном и том же порядке. Сначала дата, адрес квартиры и стороны: собственник и арендатор, со ссылкой на договор аренды. Дальше — общее состояние квартиры: стены, полы, окна, двери, сантехника, с отметкой о видимых дефектах. Затем опись имущества с количеством и состоянием каждой вещи.
После описи — показания всех счётчиков на дату передачи, количество переданных ключей, брелоков и пультов, пароли от интернета, если он ваш. В конце — отметка о фотографиях и подписи обеих сторон. Такой порядок легко повторить при выезде и сравнить строку за строкой.
Опись имущества: как составить, чтобы она работала
Опись без состояния — это просто список. Работает только связка «предмет плюс его текущий вид».
Главная ошибка описи — перечислить предметы и остановиться. «Холодильник, стиральная машина, диван» не говорит ничего: холодильник бывает новым, а бывает с оторванной полкой в дверце. Рабочая опись строится по формуле предмет → признак → состояние.
ТехникаХолодильник, стиральная машина, плита, вытяжка, микроволновка, телевизор. По каждой позиции — марка, если видно, и отметка, что проверена в работе при передаче.
МебельКрупные предметы поимённо, с указанием видимых потёртостей и сколов. Мелочь вроде табуреток можно объединить в строку с количеством.
СантехникаСмеситель, душ, унитаз, раковина, полотенцесушитель. Отдельно — есть ли подтёки и в каком состоянии гибкая подводка.
ОтделкаОбои, пол, потолок, двери, окна и подоконники по комнатам. Здесь фиксируются именно существующие дефекты, а не идеальность.
Ключи и доступыСколько комплектов ключей от квартиры и подъезда, брелоки домофона, пульты от ворот и шлагбаума, карта доступа в паркинг.
Мелочи и расходникиШторы, карнизы, светильники, посуда, постельное бельё. То, что легко теряется и о чём потом никто не помнит, было оно вообще или нет.
Описывать состояние стоит спокойным языком, без оценок: не «диван в ужасном виде», а «на левом подлокотнике потёртость обивки около 10 сантиметров». И главное правило: вносите то, за что готовы спросить при выезде. Перечислять вилки поштучно бессмысленно, а дорогую технику, которую придётся менять за свой счёт, — обязательно.
Счётчики: что записать и в каком виде
Показания на момент передачи — единственная точка отсчёта для всех коммунальных расчётов внутри срока аренды.
Показания фиксируются на дату и время передачи по всем приборам учёта: электричество, холодная и горячая вода, при наличии — газ и тепло. У многотарифного счётчика записываются все тарифные зоны, а не общая цифра. Вместе с цифрами полезно записать заводские номера приборов — это звучит избыточно ровно до дня, когда счётчик меняют.
Отдельно отметьте, есть ли на момент передачи долг по коммунальным платежам и кто его гасит. Это не про недоверие, а про ясность: арендатор, въехавший в квартиру с задолженностью, столкнётся с ограничением услуг и будет искренне считать, что виноват не он.
Мелочь, которая решает спор. Снимите табло каждого счётчика так, чтобы в кадр попали и цифры, и номер прибора.
Фотофиксация: что снимать и где хранить
Съёмка занимает десять минут и работает сильнее любого текста: дефект либо виден, либо его не было.
Текст описывает, фотография доказывает. Съёмка делается в день передачи, при дневном свете, и состоит из двух слоёв.
Общие планы. Каждая комната с двух противоположных углов, кухня, санузел, коридор, балкон — чтобы потом был понятен контекст любого кадра.
Детали. Каждый дефект из акта отдельным кадром крупно. Плюс техника, столешница, сантехника, углы пола у плинтусов, подоконники и откосы окон — места, где следы появляются чаще всего.
Хранить снимки нужно так, чтобы была видна дата съёмки: отдельная папка в облаке с именем по адресу и дате, ссылка на неё — в переписке с арендатором в день заселения. Тогда у обеих сторон один набор кадров, и вопрос «а вы их не потом сделали» не возникает.
Что делать с дефектами, которые уже есть
Старый дефект, честно записанный в акт, перестаёт быть поводом для спора. Незаписанный — становится им обязательно.
Идеальных квартир под сдачу почти не бывает, и скрывать износ бессмысленно: арендатор всё равно его увидит, просто позже и с чувством, что его обманули. Логика простая: записанная потёртость — ваш актив, при выезде вы точно знаете, что она была; незаписанная — ваш риск, доказать её давность будет нечем.
Тот же приём работает и с техникой на грани. Если стиральная машина старая, честнее сразу написать в акте: прибор в рабочем состоянии, износ значительный, замена при выходе из строя — за счёт собственника. Это снимает будущий конфликт целиком.
А вот чего делать не стоит — вписывать формулировки вроде «квартира в отличном состоянии, претензий нет» без перечня. Такая фраза не доказывает ни отсутствия дефектов, ни их наличия.
Порядок передачи: пошагово
Передача занимает около часа, если идти по порядку, и полдня, если вспоминать пункты на ходу.
Подготовьте бланк заранее. Опись пишется до встречи, а не при арендаторе. На месте вы только сверяете и дополняете.
Обойдите квартиру вместе. Комната за комнатой, вслух, сверяясь с описью. Всё, что замечает арендатор, вписывайте сразу — в этом и смысл совместного обхода.
Проверьте технику в работе. Включить плиту, запустить короткий цикл стирки, открыть воду, проверить свет. Отметка «проверено при передаче» стоит больше, чем «исправно».
Снимите показания счётчиков. Все приборы, все тарифные зоны, с фотографией табло и номера.
Сделайте фотофиксацию. Общие планы всех помещений и крупные кадры каждого дефекта из акта.
Пересчитайте ключи и доступы. Вслух и с записью: ключи от квартиры и подъезда, брелоки, пульты, карты.
Подпишите два экземпляра. По одному каждой стороне, с датой. Скан — в переписку в тот же день.
И отдельно договоритесь, что считается нормальным износом, а что повреждением. В день заселения это разговор на пять минут, при выезде — самый тяжёлый разговор аренды.
Кто подписывает акт и если арендатор не согласен
Акт подписывают обе стороны, каждая получает свой экземпляр.
Акт подписывают собственник или его представитель и арендатор. Если в квартире будут жить несколько взрослых, лучше, чтобы подписали все, кто указан в договоре. Экземпляров два: по одному каждой стороне, плюс фото к акту у обоих.
Если арендатор не согласен с какой-то записью, например считает, что царапина на столе крупнее, чем написано, — не спорьте, а уточните запись вместе и сделайте дополнительное фото. Подписывать акт с несогласием «потом разберёмся» не стоит ни одной стороне: именно такие места и становятся спором при возврате залога. О том, как залог связан с актом, — в статье «Залог при аренде квартиры».
Что фиксируем и чем это оборачивается
Каждая строка акта — это один спор, которого не будет при выезде.
Таблица прокручивается вбок
Что фиксируем
Зачем
Если не зафиксировать
Показания счётчиков с номерами приборов
Точка отсчёта коммунальных начислений
Расход за чужой период приходится делить на глаз
Опись техники с отметкой «проверено»
Подтверждает, что при передаче всё работало
«Оно и раньше не включалось» — и возразить нечем
Существующие дефекты отделки
Защищает арендатора и снимает спор при выезде
Удержание из залога превращается в конфликт
Количество ключей и брелоков
Видно, весь ли комплект вернулся
Замена личинки и брелоков — за ваш счёт
Фотографии с датой
Единственное наглядное доказательство состояния
Спор сводится к тому, чья память лучше
Наличие или отсутствие долга по ЖКУ
Разделяет ответственность по периодам
Арендатор получает чужую задолженность и претензию
Договорённость о нормальном износе
Задаёт общий язык на день выезда
Каждая потёртость обсуждается отдельно и болезненно
Каждая строка этой таблицы выросла из реального разговора при выезде, где одна сторона была уверена в одном, а вторая — в прямо противоположном.
Если во время аренды что-то меняется
Новую технику и мебель тоже вносят в акт — дополнением.
За время аренды в квартире что-то меняется: вы заменили холодильник, купили новый диван, арендатор с вашего согласия повесил полки. Такие изменения стоит фиксировать коротким дополнением к акту: что появилось, что убрано, в каком состоянии. С датой и подписями обеих сторон.
Это занимает пять минут, но при выезде снимает вопросы «а этот чайник был?» и «полки оставить или снять?». То же касается замены счётчиков: новые номера и начальные показания лучше сразу записать в дополнение.
Возврат квартиры: тот же акт в обратную сторону
В день выезда работает ровно один документ — тот, который составили в день заселения.
При выезде составляется второй акт — возвратный. Процедура зеркальная: тот же обход, те же счётчики, та же опись и сравнение с первым документом строка за строкой. Именно здесь видно, насколько аккуратно был сделан первый акт: с описью, дефектами и фотографиями разговор занимает двадцать минут, без них — превращается в обсуждение, где прав тот, кто убедительнее говорит.
Что полезно сделать до встречи по возврату:
поднять первый акт и фотографии;
решить для себя, что вы считаете нормальным износом за этот срок;
подготовить расчёт по коммунальным платежам на дату выезда;
проверить, что залог у вас под рукой: возврат в день подписания выглядит честнее, чем «переведу на неделе».
Обоснованное удержание из залога расписывайте по пунктам со ссылкой на строку акта: сумма без объяснения читается как произвол, даже когда она справедлива.
Шесть ошибок собственника
Акт не составлен вовсе. Договор есть, ключи отданы, состояние квартиры не зафиксировал никто.
Опись без состояния. Список предметов есть, а в каком они виде — нет.
Скрытые дефекты. Давнюю трещину не записали, рассчитывая списать её на арендатора.
Нет фотографий. Текст без кадров работает вдвое слабее, а съёмка занимает десять минут.
Забыты ключи и доступы. Количество комплектов не записано — вернётся столько, сколько вернётся.
Акт подписан в одном экземпляре. Документ, который есть только у одной стороны, легко поставить под сомнение.
Петербургские особенности
Старый фонд. В домах исторического центра износ — норма: рассохшиеся рамы, неровные полы, следы прежних протечек на потолке. Всё это нужно вносить в акт подробно, иначе каждый такой след при выезде станет предметом обсуждения. Состояние оконных рам и следы влаги — самые частые точки спора.
Новостройки. Здесь наоборот: квартира новая, дефектов почти нет, и собственник расслабляется. А потом выясняется, что передавались ещё карта доступа в паркинг, брелок от калитки и пульт от шлагбаума, и ни один из них в акте не упомянут. Доступов в новых комплексах бывает больше, чем ключей.
Долгие сроки. Петербургская аренда часто уходит на несколько лет, и износ накапливается естественно. Чем длиннее срок, тем важнее заранее проговорить границу между износом и повреждением и порядок замены техники, которая доживает свой век.
Что я делаю в таких передачах. Составляю опись заранее, провожу обход вместе с арендатором, снимаю фотофиксацию и отдаю обеим сторонам одинаковый комплект документов. При выезде сверяю возврат с исходным актом и считаю удержание по пунктам. Для собственника, который живёт в другом городе, это часть работы по сдаче и управлению.
Материал носит справочный характер и описывает практику передачи квартир в аренду в Санкт-Петербурге. Конкретных сумм, тарифов и сроков в статье нет сознательно: состав описи, порядок удержания из залога и условия возмещения определяются вашим договором с арендатором. Материал не является юридической консультацией; спорные ситуации разбирайте с профильным специалистом.
Частые вопросы
Обязателен ли акт приёма-передачи при аренде квартиры?
Сам договор может действовать и без него, но без акта вы теряете единственное описание исходного состояния квартиры. На практике это означает, что при выезде спор о повреждениях и об удержании из залога решается не документами, а тем, кто убедительнее говорит. Поэтому акт стоит считать обязательным для себя, даже если формально можно обойтись.
Что обязательно включить в опись имущества?
Крупную технику с отметкой, что она проверена в работе при передаче. Мебель поимённо с указанием видимых потёртостей и сколов. Сантехнику. Состояние отделки по комнатам — обои, пол, потолок, двери, окна, подоконники. Количество ключей, брелоков домофона, пультов и карт доступа. Шторы, светильники, посуду и бельё, если они остаются в квартире. Главное правило: вносите то, за что готовы спросить при выезде.
Как правильно зафиксировать показания счётчиков?
Записывайте показания на дату и время фактической передачи ключей, по всем приборам: электричество, холодная и горячая вода, при наличии газ и тепло. У многотарифного счётчика фиксируются все тарифные зоны отдельно, а не сумма. Вместе с цифрами запишите заводские номера приборов и сфотографируйте табло так, чтобы в кадр попали и показания, и номер.
Нужно ли фотографировать квартиру при заселении арендатора?
Да, и это самая быстрая часть работы. Снимите каждую комнату с двух противоположных углов, кухню, санузел, коридор и балкон — это общие планы. Затем крупно каждый дефект, который вы внесли в акт, плюс технику, столешницу, сантехнику, углы пола у плинтусов и откосы окон. Сложите кадры в отдельную облачную папку и отправьте ссылку арендатору в день заселения, чтобы набор был одинаковый у обеих сторон.
Что делать, если в квартире уже есть дефекты?
Вносить их в акт своими словами, спокойно и без оценок: не «диван в ужасном состоянии», а «потёртость обивки на левом подлокотнике около 10 сантиметров». Записанный дефект перестаёт быть поводом для спора: при выезде вы точно знаете, что он был до заселения. Незаписанный, наоборот, становится вашим риском — доказать его давность будет нечем.
Нужен ли отдельный акт при выезде арендатора?
Да, возвратный акт составляется зеркально: тот же обход, те же счётчики, та же опись и построчное сравнение с первым документом. Именно по нему считается удержание из залога, если оно обосновано. Расписывайте удержание по пунктам со ссылкой на строку акта — сумма без объяснения читается как произвол, даже когда она справедлива.
Кто хранит акт и в скольких экземплярах он подписывается?
Акт подписывается минимум в двух экземплярах — по одному каждой стороне, с датой передачи. Документ, который есть только у собственника, вторая сторона легко ставит под сомнение. Удобно сразу сделать скан или фотографию подписанного акта и отправить его арендатору вместе со ссылкой на папку с фотографиями: тогда у обоих один и тот же комплект.
Что написать в акте приёма-передачи квартиры при сдаче в аренду?
Дату, адрес, стороны и ссылку на договор, общее состояние квартиры, опись имущества с состоянием вещей, показания счётчиков, количество ключей, отметку о фото и подписи обеих сторон.
Что делать, если арендатор не согласен с записью в акте?
Уточнить запись вместе на месте и сделать дополнительное фото. Подписывать акт с открытыми разногласиями не стоит — именно они становятся спором при возврате залога.
Нужно ли дополнять акт, если в квартире появилась новая техника?
Да, короткое дополнение к акту с датой и подписями: что появилось или убрано и в каком состоянии. Так же фиксируют замену счётчиков.
Автор статьи
Дальше — как я работаю с недвижимостью в Санкт-Петербурге
Объекты на карте, видеоразборы, отзывы и полный цикл управления — можно посмотреть, как я готовлю и показываю квартиры, прежде чем написать.
Без лишней текучкиПомогаю с арендой, продажей, сопровождением и управлением недвижимостьюВидно, что происходитПоказываю рабочий процесс в видео, Telegram и регулярной коммуникацииПод контролемДоговорённости, документы и задачи по недвижимости остаются понятными вам
Живые кадры
Моя работа с клиентами
Встречи, показы, сделки и сопровождение собственников в реальной работе.
Фото с клиентами, нажмите на любую
Объекты на карте
Мои объекты в работе
Актуальные объекты на карте: цена видна сразу, а в карточке можно открыть объявление на Авито.
Техника
Мебель
Сантехника
Отделка
Ключи и доступы
Мелочи и расходники
YouTube Видеоразборы объектов Показываю процесс, а не обещания Мой Telegram Рабочие заметки каждый день Выезды, квартиры, короткие видео 
.jpg.webp?v=regional-speed1)
.jpg.webp?v=regional-speed1)
.jpg.webp?v=regional-speed1)
Заселение Как проходит заселение 
Показ Показ квартиры 
Управление Доверительное управление 
Аренда Квартира в ЖК 
Арендаторы Если жильцы не радуют 
Объект Объект в управлении 
Продажа Как быстро продать квартиру 
Приёмка Принимаю новую квартиру 
Аренда Как защититься от мошенников 
Объект Атмосфера на месте 
Продажа24 сентября56 просм.Продаётся 1-комнатная квартира на Петровском бульваре, в рекламе ещё нетСмотреть →
Сдача квартиры23 сентября72 просм.Сегодня сдал совершенно новую квартиру — только после ремонта, в которой до этого никто не жилСмотреть →
Аренда21 сентября96 просм.СДАЁТСЯ КВАРТИРА В СПБСмотреть →
Загородная18 сентября132 просм.Своё маленькое гнёздышко за 2 млн рублейСмотреть →
НовоеДокументыКогда передают ключи покупателю: сроки освобождения квартиры и передаточный актОт чего зависит срок передачи ключей после сделки, что записать в договор и акт, как защитить покупателя удержанной частью суммы и что делать, если продавец не съезжает.Читать статью →
НовоеНовостройкиТрейд-ин квартиры в новостройке: как устроен и когда выгоденБыстрый выкуп или продажа через агентство застройщика, во что обходится удобство, бронь и фиксация цены, что проверить в условиях и когда выгоднее своя продажа.Читать статью →
НовоеИпотекаИпотека на участок и строительство дома в Ленобласти: что проверить до авансаКакие бывают кредиты на землю и дом, что банк смотрит в участке, строительство через подрядчика и эскроу, льготные программы и что сделать до аванса.Читать статью →
ИнвестицииКоммерческое помещение под сдачу в аренду: что проверить частному инвесторуПомещение на первом этаже или готовый арендный бизнес: что проверить на осмотре и в документах, как посчитать доход с простоем и налогами и почему нежилое нельзя сдавать как самозанятый.Читать статью →
АрендаСдавать квартиру с мебелью или без: что выгоднее собственникуКто ищет квартиры с мебелью и без, какой минимум нужен для сдачи, на что не тратиться, как мебель влияет на цену и простой и зачем опись.Читать статью →
ЗагороднаяБаня, гараж и сарай на участке: нужно ли оформлять постройки перед продажейКакие постройки на участке регистрировать обязательно, почему покупатель и банк смотрят на дом и баню, как проверить участок по выписке и карте и что сделать до продажи.Читать статью →